(Investir au Cameroun) – La Société immobilière du Cameroun (SIC) prépare une augmentation de capital de 151,821 milliards de FCFA, fondée sur l’apport en nature de 11 terrains représentant près de 407 hectares. Si elle est validée par les organes compétents, l’opération porterait le capital social de l’entreprise publique de 75 milliards à environ 226,8 milliards de FCFA.

Les parcelles concernées sont réparties dans six régions : le Centre, le Littoral, l’Adamaoua, le Nord, l’Extrême-Nord et l’Ouest. Le tableau de détermination des apports recense, pour chacune d’elles, la superficie, la référence du titre foncier, la valeur unitaire retenue et le montant de l’apport. La valorisation totale s’établit à 151 821 238 000 FCFA.

Les états financiers 2025 de la SIC permettent désormais de préciser la nature juridique de l’opération. Ils indiquent que ces terrains ont été attribués par l’État à l’entreprise en apport au capital. Bien que formellement transférées, les parcelles n’étaient pas encore évaluées ni comptabilisées à la clôture de l’exercice. Leur valorisation constitue donc une étape préalable à leur inscription au bilan et à la réalisation effective de l’augmentation de capital.

Plus de 90 % de la valeur concentrée dans le Centre

La valeur de l’opération est fortement concentrée dans la région du Centre. Quatre terrains situés à Nkolmeyos, Nkolntsam, Zoatoupsi et Bibey représentent ensemble environ 136,85 milliards de FCFA, soit un peu plus de 90 % du montant total retenu.

Le terrain de Nkolntsam, dans l’arrondissement de Mbankomo, est évalué à 63,04 milliards de FCFA pour une superficie de 123,6 hectares. Celui de Zoatoupsi, également situé à Mbankomo, représente 50,73 milliards pour 163,6 hectares. À Nkolmeyos, dans l’arrondissement de Mfou, la parcelle de 59,5 hectares est valorisée à 18,46 milliards de FCFA.

À eux seuls, Nkolntsam et Zoatoupsi concentrent près de 75 % de la valeur globale de l’opération.

Les autres terrains sont situés à Dang, Zokok-Laddéo, au Marché des fleurs à Douala, à Karewa, Kolléré, Tingling et Yawoum. Leur valorisation unitaire varie fortement selon leur localisation, de 11 000 FCFA le mètre carré à Tingling à 202 500 FCFA au Marché des fleurs à Douala.

Des écarts d’évaluation de plus de 11 milliards de FCFA

Les documents font toutefois apparaître plusieurs niveaux d’évaluation. Un tableau consolidé révisé chiffre la proposition initiale de Cameroon Audit Conseil à 141,204 milliards de FCFA, contre 152,217 milliards selon les services techniques de la SIC, soit un écart de plus de 11 milliards de FCFA.

Les différences les plus importantes concernent notamment le terrain du Marché des fleurs à Douala. Il est évalué à 1,74 milliard de FCFA dans la proposition CAA, contre 8,59 milliards dans l’estimation révisée de la SIC. Des écarts significatifs apparaissent également à Karewa, Kolléré, Tingling, Zokok-Laddéo et Yawoum.

Après confrontation des premières estimations avec les valeurs mercuriales et les références de marché, le tableau final de détermination des apports retient une valeur globale de 151,821 milliards de FCFA, légèrement inférieure à l’estimation révisée des services techniques de la SIC.

La coexistence de plusieurs évaluations souligne l’importance du rapport du commissaire aux apports, appelé à justifier les méthodes, références et valeurs finalement retenues pour chaque parcelle.

Un renforcement patrimonial sans apport immédiat de trésorerie

Contrairement à une recapitalisation en numéraire, l’opération ne procurerait pas directement de liquidités nouvelles à la SIC. Elle renforcerait en revanche son capital statutaire, ses actifs et ses capitaux propres, puisque les terrains transférés par l’État n’étaient pas encore comptabilisés au 31 décembre 2025.

À cette date, la SIC affichait déjà un capital social de 75 milliards de FCFA, des capitaux propres de 149,78 milliards et des terrains inscrits au bilan pour 86,45 milliards de FCFA.

L’intégration des 11 nouvelles parcelles augmentera donc fortement sa surface patrimoniale. Elle pourrait aussi améliorer sa capacité à mobiliser des crédits, des financements concessionnels, des partenariats public-privé ou des ressources destinées à de nouveaux programmes immobiliers.

La société entend ainsi transformer son patrimoine foncier en levier de financement.« Cette augmentation de capital va nous donner davantage de marge de manœuvre. La Vision 2040 prévoit la mobilisation d’environ 3 000 hectares pour les futurs programmes immobiliers », explique une source proche du dossier.

La capacité réelle de la SIC à lever de nouveaux financements dépendra toutefois de plusieurs facteurs : la sécurité juridique des titres fonciers, la disponibilité effective des terrains, l’absence de contentieux ou d’occupations, la qualité des projets immobiliers associés et l’appréciation des actifs par les banques et autres investisseurs.

Un processus engagé depuis 2023

Les attributions foncières se sont échelonnées sur plusieurs années. Les états financiers mentionnent notamment cinq décrets pris en 2023 pour les sites de Karewa, Dang, Kolléré, Bibey et Zoatoupsi, un décret de 2024 pour Nkolmeyos ainsi que deux décisions de 2025 concernant Yawoum et Tingling.

Cette opération s’inscrit dans la continuité d’un processus de recapitalisation engagé en 2020. Le capital social de la SIC, qui ne s’élevait alors qu’à un milliard de FCFA, avait été porté à 75 milliards.

Cette première opération reposait principalement sur l’incorporation d’une plus-value de réévaluation du patrimoine bâti, estimée à 70 milliards de FCFA, complétée par 4 milliards de FCFA de reports à nouveau et par le capital initial d’un milliard.

La nouvelle augmentation projetée ferait plus que tripler le capital social actuel. Elle se distingue toutefois de l’opération de 2020 : les nouveaux terrains constituent ici des actifs supplémentaires attribués par l’État et non encore enregistrés dans les comptes de l’entreprise.

Des performances en amélioration, mais une trésorerie sous pression

La recapitalisation intervient après une amélioration des résultats financiers de la SIC en 2025. Selon ses états financiers, le bénéfice net a progressé de 48 %, à 878,5 millions de FCFA, contre 592,7 millions un an plus tôt. Le chiffre d’affaires est passé de 3,53 milliards à 5,02 milliards de FCFA, soutenu notamment par la location de biens immobiliers et la vente de logements.

La location de biens immobiliers représente 62,35 % du chiffre d’affaires, contre 32,66 % pour la vente de logements et 4,99 % pour les autres services immobiliers.

Cette progression du résultat final contraste toutefois avec une contraction de la trésorerie. La trésorerie nette est passée de 7,47 milliards de FCFA fin 2024 à 2,58 milliards fin 2025. Les activités opérationnelles ont consommé 465,7 millions de FCFA, tandis que les investissements ont absorbé près de 4 milliards.

Une augmentation de capital en nature améliore donc la structure patrimoniale, mais ne finance pas directement les études, les travaux, les raccordements, les indemnisations ou la construction des logements.

La SIC devra encore convertir cette assise foncière en ressources mobilisables. La réussite de l’opération dépendra notamment de son adoption formelle, de la validation définitive de la valeur des 11 terrains et de la capacité de l’entreprise à adosser à ces parcelles des projets immobiliers suffisamment solides pour attirer les banques et les investisseurs.

Au-delà de la progression spectaculaire du capital, le véritable enjeu sera donc la capacité de la SIC à transformer ces terrains en programmes immobiliers financés et effectivement construits. Sans mobilisation de nouveaux crédits et sans développement rapide des projets, la recapitalisation resterait principalement une consolidation patrimoniale.

Amina Malloum

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